창업매거진전문가 칼럼전문가, 그들이 말하는 창업 노하우

법률 글번호 : 33
글번호 : 33
등록일 : 2020-12-09 작성자 : 법무법인 기회 조회수 : 273
부동산 거래시의 가계약금 반환과 관련한 문제

찜하기

찜 보기
등록일 : 2020-12-09 작성자 : 법무법인 기회 조회수 : 273
부동산 거래시의 가계약금 반환과 관련한 문제


"부동산 거래시의 가계약금 반환과 관련한 문제"




안녕하세요.
법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.

저는 대한변호사협회에서 인증한 부동산전문변호사로서 평소에 부동산 관련 자문과 소송을 많이 수행하고 있습니다.



이번에 설명해드릴 내용도 부동산에 관한 주제로 부동산 거래시 빈번하게 발생하는 가계약금 반환에 관한 것인데,

한국공인중개사협회의 요청으로 2020년 3월 협회보에 칼럼으로 제공하였던 것입니다.




용산구지회의 자문변호사이다 보니 여러 중개사님들로부터 다양한 질문을 많이 받습니다.



질문들 중에 자주 나오는 몇몇 주제가 있는데, 그 중에 하나가 가계약금에 관한 질문입니다. 매매나 임대차의 경우에 가계약금을 지급한 당사자가 이후에 변심하여 본계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려달라고 하는 경우가 빈번하게 발생하다보니 가계약금 질문을 많이 주시는 것 같습니다.

거의 대부분의 중개사님들께서 가계약금을 받는 형태로 중개를 하고 계시지만, 이에 관해 명확한 법 규정도 없고 그 의미에 관하여 구체적으로 정립된 법리도 없다보니 중개사님들께서 많이 혼란스러워 하십니다. 심지어 가계약금은 쉽게 반환받을 수 있다고 생각하시는 중개사님들도 많이 계십니다.




▶ 법원은 위와 같은 상황에서 어떻게 판단하였는지 소개해 드리고자 합니다.

중개업무 하실 때 참고하시기 바랍니다.



※ 먼저 가계약금 반환청구를 인용한 사례부터 살펴보겠습니다

(창원지법 통영지원 2012. 11. 7. 선고 2012가소8843 판결).


갑은 임차할 부동산을 찾던 중 공인중개사 병으로부터 을 소유 부동산을 소개 받아 추후 임대차 본계약을 작성하기로 하면서 을에게 가계약금 백만 원을 송금하였습니다. 이후 임대차 본계약이 체결되지 않았고, 갑은 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데, 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다.


이와 같은 갑의 가계약금 반환청구에 관하여 법원은 “갑이 중개사 병을 통하여 을에게 송금한 백만 원은 향후 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당하기로 하고 수수된 가계약금으로 봄이 상당한데, 갑과 병 사이에 실제로 본계약이 체결되지 않은 이상 을은 갑에게 위 가계약금 백만 원을 반환할 의무가 있다”라고 하여 갑의 청구를 인용하였습니다.


※ 반면에 가계약금 반환 받을 수 없다고 한 사례도 있습니다
(대구지방법원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결)

(대구지방법원 2018. 12. 11 선고 2018가소21928 판결)

갑은 을로부터 자신의 부동산을 2억 7천만 원에 매입하라는 제안을 받고 가계약금으로 3백만 원을 을에게 송금하였습니다.

하지만 갑이 변심하여 부동산을 매입하지 않겠다고 하면서 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데, 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다.

갑은 소장에서 매매계약체결 여부를 결정할 여유를 1달 정도 달라는 뜻에서 을에게 가계약금조로 300만 원을 보관하였는데, 갑 본인의 사정으로 매매계약의 체결을 포기하였으므로, 을은 갑에게 위 300만 원을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.







※ 이에 대하여 법원은

“매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.


매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다.”라고 하여 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다.



위와 같이 가계약금 반환청구에 관하여

법원의 상반된 결과가 존재합니다.


언뜻 보면 모순처럼 보일 수도 있겠으나, 첫째 사례와 둘째 사례에서 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 서로 달랐기 때문에 각 법원의 판단도 달랐을 것입니다. 당사자들의 구체적인 의사, 가계약에 이른 경위 등에 따라 의사합치의 내용에 관한 다양한 해석이 가능하기 때문입니다.


마지막으로 거래의 양당사자들이나 중개사님들이 실무에서 어떻게 판단하시면 좋을지에 관한 하나의 기준을 제시하면서 이글을 마치도록 하겠습니다.







매매의 경우에 가계약금을 주고받을 당시 또는 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요한 사항인
매매목적물과 매매대금 등이
특정되었고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다는 사실을 입증할 수 있다면
매수인은 가계약금은 돌려받을 수 없다고 판단하시면 될 것 같습니다.



감사합니다.



콘텐츠 제공: 법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요


























목록