계약갱신요구

상가건물 임대차보호법 중,

환산보증금을 초과하는 임차인의 10년간의 계약갱신요구권에 대해서 알아보겠습니다.

사례

1. 서울에서 보증금 8,000만원, 월세 900만원으로 음식점 운영 중

2. 최초 계약 체결 시 계약기간을 2년으로 약정 후 계약 만기일에 자동연장 됨(묵시적 갱신)

3. 최근 임대인이 바뀌고 6개월 후 점포를 비워줄 것을 통보

4. 상가 임차인은 임대인이 바뀌더라도 10년 계약갱신요구를 할 수 있는 것인지?

결론

서울기준 환산보증금 9억 이하 임대차 계약의 계약갱신요구권은 상가임대차보호법에 의하여 최초임대차계약일을 포함하여 10년까지 가능합니다.

단, 서울기준 환산보증금 9억을 초과하는 임대차 계약에서는 묵시적 갱신이 되면 민법에 의해 묵시적 갱신이 적용될 수 있습니다.

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민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

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* 임대차기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다?. 이 때 임대차의 기간은 정함이 없는 것으로 본다.

* ?법정갱신이 이루어지면 기한의 약정이 없는 것으로 보아 각 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있다. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 임차인이 받은 날로부터 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 임대인이 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다.

참고)

상가건물임대차보호법 시행령 제2조 적용범위에 따라 각 지역별로 환산보증금의 기준금액은 아래와 같습니다.

 
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상가건물임대차보호법 시행령

제2조(적용범위)

①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2019. 4. 2.>

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>
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위 사례에서는 환산보증금이 9억8천만원으로 기준금액을 초과하였고, 이 경우에는

임대인이 임대차계약 해지 통고 후 6개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

기준금액이 초과하는 경우 임대차계약의 임차인이 10년의 계약갱신요구권을 보장받기 위해서는 임대차 만기일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 행사 하여야 합니다.