오늘은 권리금이 무엇인가에 대해서 여러분들과 말씀을 나누고자 합니다.
이론적으로 권리금은 크게 바닥권리금,시설권리금,영업권리금 이렇게 세 가지로 나뉩니다.
첫째, 바닥권리금에 대해서 알아보겠습니다.
사업을 하고자 할 때 영업을 할 장소인 점포를 구하게 되는데 당연히 배후가 좋고 유동인구가 많으며 전면이 잘 나오는 점포를 임차하고 싶은 게 당연한 마음입니다.
가령 예를 들어 임차할 수 있는 대상 점포가 100개가 있다고 하면...
그 중에 정말 유동인구도 많고 조건이 좋은 점포가 있고,
유동인구도 없고 자리도 후미진 곳에 있는 점포가 있겠죠.
당연히 수요는 조건이 좋은 점포로 몰릴 것이구요.
이러한 이유로 인해서 바닥권리금이란 것이 형성되는 것입니다.
따라서 바닥권리금이란, 절대적인 것이 아니고 주관적이고 상대적인 개념이 되겠죠?
통상, 어느 지역에 바닥권리금이 일정 수준 형성되어 있을 때 그 수준으로
매매 되는 점포가 있고 때로는 더 많거나
훨씬 적게 매매되는 경우도 있을 것입니다.
점포의 입지란 같은 지역이라도 몇 미터만 지나가도 조건이 전혀 달라지기
때문에 동일한 지역의 비슷한 조건이라도 가격은 달라지기 때문입니다.
어쨋든, 중요한 것은 일정한 수준으로 받을 수 있을 것이다. 예상할 뿐이고,
거래사례비교방식에 의해서 감잡을 뿐이지 결코, 절대적인 금액이 아니므로
매도자 또는 매수자는 이 시세를 맹신해서는 안 된다는 게 중요 포인트입니다.
둘째, 시설권리금에 대해서 알아보겠습니다.
커피숍 창업을 하려는 사람이 6개월 간 발품을 팔아 드디어 꿈에 그리던
마음에 쏙 드는 점포를 임차하여 이제 드디어 시설을 하려고 합니다.
적어도 10년 동안은 장사를 해야겠다. 마음먹고 모든 것을 가장 비싸고
오래 쓸 수 있는 최고급시설과 기기 등을 구입했지요.
하지만, 오픈한 지 6개월...
생각했던 것처럼 영업이 되지를 않는군요.
인건비 정도는 나오는데 투자대비 수익도 안 나오고 몸은 고되고...
슬슬 매매를 준비해야겠다고 생각을 합니다.
처음 오픈할 때 시설에 들인 비용이 총 1억원...
시설비는 건져야겠다는 생각에 1억원에 부동산에 내놓습니다.
하지만...내가 1억원의 시설비용이 들었다고 해서 그것을 1억원을 받을 수 있을까요?
시설권리금은 매수자가 그 시설을 활용하고자 할 때 가치가 있는 것이고, 그렇게
되는 경우는 사실 열에 한둘 정도로 많지 않다는 것입니다.
사실 냉정하게 얘기해서 내가 생각하는 장사 컨셉으로 어떠한 시설을 했을 때
그것은 내가 영업할 때에 1억원의 가치가 있는 것이지 타인의 생각은 2천만원의
가치로 생각할 수도 있는 것입니다.
그래서, 상대적으로 바닥권리금에 비해서
더욱 주관적인 성격을 띄게 되는 권리금입니다.
매수하려는 상대방이 얼마를 쳐줄 용의가 있느냐가 사실 가장 중요할 수 있습니다.
요즘 같은 시기에는 대부분 시설권리를 인정받기 어렵다는 사실을 인지하셔야 합니다.
또한, 시설권리금은 현재 장사가 잘 될 때 그 시설 그대로 이용하면서 영업을 할 수 있으므로 그나마 인정받을 수 있고, 영업이 안 될 때는 해당 시설이
필요 없으므로 전혀 인정 받을 수 없습니다.
그리고 시설은 해마다 감가상각이 됩니다.
통상 시설권리가 인정받을 수 있는 평균기간은 5-7년까지 입니다.
평균적으로 해마다 20%가량의 감가상각이 된다고 보시는 게 맞습니다.
그런데 시설한 지 5-10년 가량 된 매장을 예전에 시설한 게 2억 들어갔다고
2억을 생각하시는 분도 보았는데... 이미 시설권리 인정을 받지 못하는 매장입니다.
셋째, 영업권리금에 대해서 알아보겠습니다.
말 그대로 영업이 어느 정도 되느냐에 따라 책정되는 권리입니다.
이론상으로는 6개월 순이익금이다. 1년 순수익금이다. 등등 많은데요.
이것은 순전히 이론일 뿐이고, 사실 영업권리의 책정기준은 상당히 복잡합니다.
어떤 업종이냐에 따라서 같은 수익률이라도 영업권리가 달라집니다.
그리고 어떤 프랜차이즈인가 또는 독립점포(개인)인가에 따라서도 달라집니다.
본질적으로 영업권리 또한, 매출과 수익이 얼마나 나오느냐? (수익성)
그 수익을 꾸준히 낼 수 있을 것인가? (안정성)
매장의 수명이 얼마나 남았느냐? (추세) 등등이 판단기준이 됩니다.
이 또한, 주관적인 측면이 강합니다.
마지막으로, 바닥권리금,시설권리금,영업권리금 등은 각기 별개인 것처럼
보이지만 사실 유기적으로 연동된 개념이기 때문에
개별적으로 떼어놓고 생각할 수는 없는 개념입니다.
권리금이란 자체가 측정하기 매우 힘든 부분이 있는 것이 사실이고,
주관적인 성격을 띄고 있는 것이 사실입니다.
객관적이거나 절대적인 평가보다는 거래사례비교방식이
더 유효하기는 하나, 이 마저도 동일한 지역, 동일한 브랜드라고 해도
조건이 다를 수밖에 없고, 상황이 다를 수밖에 없어 맹신할 수는 없습니다.
따라서, 권리금을 책정할 때에 많은 매매사례를 보는 것이 최선의 방법이고,
이렇게 매매 사례를 많이 접해본 전문가들도
같은 매물을 평가하였을 때 비슷하기는 하나 다를 수밖에 없습니다.
결론적으로 점포의 권리금이란 주관적인 성격을 띄고 있으며,
절대적인 것이 아니므로, 어떠한 기준을 맹신하거나 고집부릴 수 없는 것입니다.
유연한 마음으로 접근하시는 것이 좋습니다.
권리금에 대해서 이론적인 내용을 다소 배제하고
실전적인 내용으로 말씀드렸습니다.
참고하시고, 점포 매도 또는 매수 시 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다.
이론적으로 권리금은 크게 바닥권리금,시설권리금,영업권리금 이렇게 세 가지로 나뉩니다.
첫째, 바닥권리금에 대해서 알아보겠습니다.
사업을 하고자 할 때 영업을 할 장소인 점포를 구하게 되는데 당연히 배후가 좋고 유동인구가 많으며 전면이 잘 나오는 점포를 임차하고 싶은 게 당연한 마음입니다.
가령 예를 들어 임차할 수 있는 대상 점포가 100개가 있다고 하면...
그 중에 정말 유동인구도 많고 조건이 좋은 점포가 있고,
유동인구도 없고 자리도 후미진 곳에 있는 점포가 있겠죠.
당연히 수요는 조건이 좋은 점포로 몰릴 것이구요.
이러한 이유로 인해서 바닥권리금이란 것이 형성되는 것입니다.
따라서 바닥권리금이란, 절대적인 것이 아니고 주관적이고 상대적인 개념이 되겠죠?
통상, 어느 지역에 바닥권리금이 일정 수준 형성되어 있을 때 그 수준으로
매매 되는 점포가 있고 때로는 더 많거나
훨씬 적게 매매되는 경우도 있을 것입니다.
점포의 입지란 같은 지역이라도 몇 미터만 지나가도 조건이 전혀 달라지기
때문에 동일한 지역의 비슷한 조건이라도 가격은 달라지기 때문입니다.
어쨋든, 중요한 것은 일정한 수준으로 받을 수 있을 것이다. 예상할 뿐이고,
거래사례비교방식에 의해서 감잡을 뿐이지 결코, 절대적인 금액이 아니므로
매도자 또는 매수자는 이 시세를 맹신해서는 안 된다는 게 중요 포인트입니다.
둘째, 시설권리금에 대해서 알아보겠습니다.
커피숍 창업을 하려는 사람이 6개월 간 발품을 팔아 드디어 꿈에 그리던
마음에 쏙 드는 점포를 임차하여 이제 드디어 시설을 하려고 합니다.
적어도 10년 동안은 장사를 해야겠다. 마음먹고 모든 것을 가장 비싸고
오래 쓸 수 있는 최고급시설과 기기 등을 구입했지요.
하지만, 오픈한 지 6개월...
생각했던 것처럼 영업이 되지를 않는군요.
인건비 정도는 나오는데 투자대비 수익도 안 나오고 몸은 고되고...
슬슬 매매를 준비해야겠다고 생각을 합니다.
처음 오픈할 때 시설에 들인 비용이 총 1억원...
시설비는 건져야겠다는 생각에 1억원에 부동산에 내놓습니다.
하지만...내가 1억원의 시설비용이 들었다고 해서 그것을 1억원을 받을 수 있을까요?
시설권리금은 매수자가 그 시설을 활용하고자 할 때 가치가 있는 것이고, 그렇게
되는 경우는 사실 열에 한둘 정도로 많지 않다는 것입니다.
사실 냉정하게 얘기해서 내가 생각하는 장사 컨셉으로 어떠한 시설을 했을 때
그것은 내가 영업할 때에 1억원의 가치가 있는 것이지 타인의 생각은 2천만원의
가치로 생각할 수도 있는 것입니다.
그래서, 상대적으로 바닥권리금에 비해서
더욱 주관적인 성격을 띄게 되는 권리금입니다.
매수하려는 상대방이 얼마를 쳐줄 용의가 있느냐가 사실 가장 중요할 수 있습니다.
요즘 같은 시기에는 대부분 시설권리를 인정받기 어렵다는 사실을 인지하셔야 합니다.
또한, 시설권리금은 현재 장사가 잘 될 때 그 시설 그대로 이용하면서 영업을 할 수 있으므로 그나마 인정받을 수 있고, 영업이 안 될 때는 해당 시설이
필요 없으므로 전혀 인정 받을 수 없습니다.
그리고 시설은 해마다 감가상각이 됩니다.
통상 시설권리가 인정받을 수 있는 평균기간은 5-7년까지 입니다.
평균적으로 해마다 20%가량의 감가상각이 된다고 보시는 게 맞습니다.
그런데 시설한 지 5-10년 가량 된 매장을 예전에 시설한 게 2억 들어갔다고
2억을 생각하시는 분도 보았는데... 이미 시설권리 인정을 받지 못하는 매장입니다.
셋째, 영업권리금에 대해서 알아보겠습니다.
말 그대로 영업이 어느 정도 되느냐에 따라 책정되는 권리입니다.
이론상으로는 6개월 순이익금이다. 1년 순수익금이다. 등등 많은데요.
이것은 순전히 이론일 뿐이고, 사실 영업권리의 책정기준은 상당히 복잡합니다.
어떤 업종이냐에 따라서 같은 수익률이라도 영업권리가 달라집니다.
그리고 어떤 프랜차이즈인가 또는 독립점포(개인)인가에 따라서도 달라집니다.
본질적으로 영업권리 또한, 매출과 수익이 얼마나 나오느냐? (수익성)
그 수익을 꾸준히 낼 수 있을 것인가? (안정성)
매장의 수명이 얼마나 남았느냐? (추세) 등등이 판단기준이 됩니다.
이 또한, 주관적인 측면이 강합니다.
마지막으로, 바닥권리금,시설권리금,영업권리금 등은 각기 별개인 것처럼
보이지만 사실 유기적으로 연동된 개념이기 때문에
개별적으로 떼어놓고 생각할 수는 없는 개념입니다.
권리금이란 자체가 측정하기 매우 힘든 부분이 있는 것이 사실이고,
주관적인 성격을 띄고 있는 것이 사실입니다.
객관적이거나 절대적인 평가보다는 거래사례비교방식이
더 유효하기는 하나, 이 마저도 동일한 지역, 동일한 브랜드라고 해도
조건이 다를 수밖에 없고, 상황이 다를 수밖에 없어 맹신할 수는 없습니다.
따라서, 권리금을 책정할 때에 많은 매매사례를 보는 것이 최선의 방법이고,
이렇게 매매 사례를 많이 접해본 전문가들도
같은 매물을 평가하였을 때 비슷하기는 하나 다를 수밖에 없습니다.
결론적으로 점포의 권리금이란 주관적인 성격을 띄고 있으며,
절대적인 것이 아니므로, 어떠한 기준을 맹신하거나 고집부릴 수 없는 것입니다.
유연한 마음으로 접근하시는 것이 좋습니다.
권리금에 대해서 이론적인 내용을 다소 배제하고
실전적인 내용으로 말씀드렸습니다.
참고하시고, 점포 매도 또는 매수 시 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다.
(상가 권리금, 상업용부동산 정보공유 업무협약)